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华人女子策划房地产骗局被判赔偿,上诉法院认定部分赔偿金额计算有误

最新法律案例及资讯 » 2012年3月13日

法佑网Staff Legal Analyst 报道

2012年2月13日,联邦上诉法院第九巡回法院(United States Court of Appeals, Ninth Circuit)对杨美婉(Mui Wan Yeung,又称Judy Yeung,音译)实施房地产欺诈骗局的赔偿问题作出裁定,认定初审法院计算两名受害者的赔偿金额时没有提供充分理由,因此要求初审法院根据1996年的受害者强制赔偿法案(Mandatory Victims Restitution Act,MVRA)重新计算部分赔偿金额并作出解释。

策划房地产骗局骗取贷款被判赔偿  华人女子就赔偿金额上诉

2005到2007年间,杨和同谋利用当时兴旺的房地产市场策划了房地产骗局,骗取房贷以支付自身债务。杨雇佣了5个信用记录良好的人作为“稻草买家”(指提供私人信息和良好的信用纪录给欺诈方的买家,欺诈方向其支付一定的费用,然后利用租来的信息欺诈骗取贷款),购买加州旧金山及吉洛伊(Gilroy)的房产并再度抵押贷款。

杨和同谋通过在稻草买家的贷款申请表上造假来骗取贷款,他们通常夸大借款人的收入、资产,谎报其工作信息及债务状况。同谋者还伪造会计信函及恒生银行(Hang Seng Bank)的存款证明,用以证明借款人的资产状况。尽管向稻草买家们承诺了每月还房贷,但杨仍旧违约,抵押房屋被收回并拍卖。

杨最终被初审法院定以欺诈罪名。

详解涉案骗局始末

法拉利贷款案

法拉利贷款案起于2005年,当时,杨在房地产经纪人、同谋艾利克斯·易(Alex Yee,音译)的建议下以肯尼斯·法拉利(Kenneth Farrari,音译)的名义获取了贷款。

法拉利是易的朋友、曾经的同事。此前杨等人曾利用稻草买家购买第三大街1351号(1351 Third Street)住宅,这名稻草买家意图退出,于是杨等人找到了法拉利。

易和杨为法拉利准备了贷款申请,他们在法拉利的收入状况及现有债务状况等方面作出了多项虚假陈述,并假称法拉利将把这处房产作为主要居所。2005年12月,Long Beach Mortgage Company批准了两笔贷款给法拉利,一笔66.4万美元,另一笔16.6万美元,两笔贷款以1351号房产作为抵押。

法拉利缴纳了第一个月的月供,易缴纳了第二个月的月供,杨将第一个月月供还给了法拉利,并缴纳了第三个月的月供,随后就再也没有偿还过贷款。

2006年3月,Long Beach Mortgage Company将这两笔贷款辗转出售给了Long Beach Mortgage Trust 2006-2(下简称LBT),没有证据能够证明贷款流转过程中的成交价格。

2006年12月4日,因法拉利违约,止赎程序启动。法拉利贷款的未付本金为829,382美元,LBT的受托人Deutsche Bank National Trust Company(下简称DB)获得了1351号房产的产权,DB以707,388美元作为房屋的底价,最终在2008年3月以39.5万美元的价格出售了该处房产,除开其他费用后所得为363,863美元。

林贷款案

林贷款的模式同法拉利贷款案类似。2006年8月,杨雇佣了林丁(Dinh Lam,音译)作为稻草买家,购买杨违约旧金山圣费尔南多路261号的房产(261 San Fernando Way)。杨同样作出了类似的虚假陈述,甚至假称林在恒生银行有480,168美元的资产。

2007年1月,摩根大通(J.P. Morgan Chase Bank, NA)以261号房产为抵押,贷给了林1,732,500美元贷款。几经辗转后,这笔贷款被卖给了J.P. Morgan Alternative Loan Trust 2007-A1(下简称JPMT),这笔贷款在流转中的成交价格同样没有证据证明。

2007年4月,林违约,违约金为本金全额,2007年10月1日,止赎程序开始,Chase Home Finance LLC(下简称CHF)以JPMT托管人汇丰银行(HSBC Bank USA)的名义出售这处房产,2007年8月9月对这处房产的两次市场估价分别为1,290,000美元和1,855,500美元。2008年2月27日,第三方以150万的价格购买了房产,CHF最终得到了1,343,955美元。

261号房产上还存在一个第二抵押权——Cal State 9 Credit Union(下简称CS9)以房产为抵押,贷给了林46.75万美元。随着止赎程序开始,CS9的抵押贷款冲销。CS9最终由National Credit Union Administration(NCUA)接管。

华人女子上诉提3主张  认为法庭认定受害者有误

初审法院最终判处杨24个月监禁,并判处杨向DB支付465,519美元(违约总额829,382美元和房屋出售价格363,863美元的差价),向汇丰支付388,544美元(违约总额1,732,500美元和房屋出售价格1,343,955美元的差价),并向CS9的接管人NCUA支付46.75万美元,总计1,321,564美元。

杨提起上诉,认为初审法院的3个赔偿决定皆存在错误:

(1)法拉利贷款案中,杨认为LBT并非是MVRA条款下的受害者,并且法院在LBT损失及卖房所得金额的计算上存在错误;

(2)林贷款案同上理;

(3)对于林在CS9的贷款,杨认为没有足够证据证明贷款金额已经完全冲销。

第九巡回法院部分认定其主张  要求初审法院重新计算部分赔偿数额

第九巡回法院的法官认为:

(1)       A.对于法拉利贷款案的受害者问题,根据MVRA,受害者是指因犯罪行为而直接受到损害的人,而LBT在杨的诈骗曝光前就已经购入了这两笔贷款,不仅如此,由于借款人对于还款能力作出了虚假陈述,LBT在购买贷款时并不知晓其真实价值,因此杨的行为的确直接损害了LBT的利益。初审法院裁定LBT受托人DB获得赔偿是没有问题的;
B.对于法拉利案赔偿金额的计算问题。法官首先指出,鉴于贷款经过了流转,而市场行情瞬息多变,因此LBT购买贷款的价格很有可能并非本金价格,初审法院不能直接以本金价格来作为计算的基数;法官还指出,DB出售房屋是在获得所有权16个月后,而根据MVRA,价值的计算应在获得所有权时进行,也即实际价值应该是DB获得房屋所有权时的价值,而非16个月后出售时的房屋价值。法官同时驳回了杨以DB的707,388美元底价作为房屋价格的主张,因为底价并不一定是房产市场价值的真实反映。
C.综上,由于初审法院没有提供充足证据解释损失的计算问题,上诉法院要求初审法院重新计算赔偿金额。

(2)       鉴于林贷款案同法拉利贷款案类似,巡回法院法官也作出了相同的裁定。

(3)       对于杨的第三个主张,巡回法院法官认为:
A.CS9贷款给林后的确没能收回1分钱贷款,因此CS9存在直接损失;
B.NCUA随后完全接管了CS9,CS9的损失就是NCUA的损失,因此NCUA是适格的受害者,应该获得赔偿;
C.杨认为初审法院采用传来证据得到了CS9贷款冲销的结论,上诉法院认定这一主张并不成立——初审法院对于杨赔偿NCUA 46.75万美元的裁定没有问题。

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